苏州首场土拍收金84亿有地块引起65轮疯抢
一、本批土拍成交概况：仅 1 宗封顶成交，分化态势明显
2023 年苏州首批次土拍挂出 11 幅地块，其中 1 幅商住地块、11 幅纯住宅地块。2 月 16 日，苏州 2023 年的头部场土拍首日成交 6 宗地块，蕞终仅有 1 宗住宅地块封顶成交，6 宗地块合计收金 83.9 亿元，其余 5 宗地块将于 2023 年 2 月 23 日竞拍，16 日成交结果如下：
其中封顶成交的为苏园土挂（2023）01 号地块，地块位于园区湖西板，体量适中，占地面积约 5.68 万平方米，容积率 1.8，未来可能会打造高层或小高层产品。该宗地在开拍前已有 40 轮报价，在 65 轮竞价后共计 31 家房企进入现场摇号，蕞终由华润置地竞得。
在交通上，上述地块周边在建地铁站较多，临近 1 号线 号线 号线。教育上，除了西南侧紧邻的金鸡湖学校，周边还有星海小学和星海实验中学等优质教育资源。该板块长时间无新推房源，湖西板块断供已久，目前地块周边二手房挂牌均价基本在 5.3 -13 万元 / 平方米，未来项目大概率会热销。
剩余 5 宗地块中仅建发竞得的苏地 2023-WG-4 号地出现溢价，周边配套稍显逊色，地块紧挨中环北线，后续有可能存在噪音影响，但是教育资源丰富，地铁和公共交通资源有待进一步改善。除此之外的 4 宗地块全部底价成交，这和过往苏州土拍的基调类似，以底价成交为主。
二、2022 年土拍成交概况：地块供应量少质优，土地成交热度分化
相比 2021 年，2022 年土拍的出让面积大幅减少，总成交金额小幅减少，成交楼面价上涨，其中园区和狮山优质地块大量供应。总的来说，2022 年新拍地块的质量大幅提高，核心优质地块占比提升。这可能和 2022 年楼市密切相关，伴随着楼市的低迷和融资环境的恶化，房企拿地意愿低迷，为了防止土地市场热度下降过快，地方主管部门通过供应量少质优地块来吸引房企参与竞买。按照正常的拿地后半年到一年后开盘的开发常态，2023 苏州楼市格局将会出现明显变化，改善房源的供应将会成为主流。
根据 2022 年土地成交情况，工业园区及高新区核心区位的土地参拍热情更高，且能够溢价成交，而次核心及刚需板块的土地市场表现平静，多为底价成交。随着土拍规则的不断调整及金融政策的不断优化等，年度后两批次的供地中，告别了主要为国企及央企拿地的形式，已有民企合作参与的身影，预计 2023 年将会有更多的民营房企出现在苏州土拍过程中。
三、2022 年土地市场预计：新房成交复苏带来土地市场回暖
2023 年，对于苏州楼市来说，预计将会有复苏现象出现。政策方面，目前苏州政策宽松程度基本见底，未来调控主要是局部放松，购房端的政策预计仍将宽松，限购限贷政策存在进一步的放松空间，房价上限将有进一步突破，楼市的适度复苏将会给土拍市场带来成交的回暖，苏州的土拍市场在 2022 年探底以后预计将会迎来复苏。
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